| בניית ממ |
 |
 |
 |
| נדל"ן, בניה ושיפוצים - בתים משותפים |
| השיעור נכתב על ידי : כרמית טיטו |
| שלישי, 04 מאי 2010 14:06 |
|
בעת האחרונה אנו שומעים עוד ועוד על מבני מגורים אשר הצטרפו לפרויקט תמ"א 38. אין זה בכדי כי ההתעניינות סביב תמ"א 38 רק הולכת וגוברת היות שמדובר בפרויקט ביטחוני בעל חשיבות אדירה הטומן בחובו גם כדאיות כלכלית גדולה. ישראל מצויה בסיכון משמעותי לרעידת אדמה ולכן התעורר הצורך לחזק את הבניינים בישראל אשר אינם עומדים בתקן לעמידות בפני רעידת אדמה. בניינים אלו עלולים לקרוס בשעת חירום של רעידת אדמה ולגרום לאובדן חיים. לאור העובדה כי חיזוק מבנה קיים כרוך בהוצאה כספית גדולה, לא ניתן להטיל על עלות זו על בעלי הדירות. מכאן, נולדה המסקנה כי יש ליצור שיתוף פעולה בין בעלי הדירות לבין גורם אחר אשר יוכל לשאת בעלות גבוהה זו. במסגרת תמ"א 38 נקשרות עסקאות בין בעלי דירות לבין קבלנים. במסגרת עסקאות אלו, מממנים הקבלנים את חיזוק המבנים ומעניקים הטבות נוספות. החשובה מביניהן היא בניית ממ"ד. מה מקבלים הקבלנים בתמורה למימון חיזוק המבנים ומדוע בניית ממ"ד היא כה חשובה? תמ"א 38 – הקבלן בעלי הדירות מקבלים במסגרת תמ"א 38 מבנה מחוזק ומוגן מפני רעידת אדמה. נוסף על זאת, מקבלים הם הטבות אחרות כגון התקנת מעלית נוספת בבניין, שיפוץ חדר המדרגות ותוספת של מרפסת. לצד הטבות אלו, קיימת הטבה של בניית ממ"ד שהיא למעשה החשובה מכולן! עבודת החיזוק, השיפוץ וההטבות, כל אלו ניתנים לבעלי הדירות ללא תמורה כספית מצידם. נשאלת השאלה אפוא מה מקבל הקבלן בהצטרפותו אל תמ"א 38. במסגרת תמ"א 38, הממשלה אינה רק משילה מבעלי הדירות את עלות החיזוק וההטבות אלא גם את התמורה לקבלנים. הממשלה נותנת לבעלי הדירות זכויות בנייה על גג המבנה אותן הם מוסרים לקבלן אשר ביצע את עבודת החיזוק. באופן עקרוני, תמ"א 38 מאפשרת לקבלן לבנות על גג הבניין קומת מגורים אחת בלבד אך לעיתים יש צורך לבקש אישור להרחבת זכויות הבנייה מפאת אי כדאיות כלכלית של הקבלן. הכדאיות הכלכלית חשובה ביותר משום שבלעדיה הקבלן לא יהיה מוכן להצטרף לפרויקט. כמו כן, ככל שהכדאיות הכלכלית גדולה יותר, כך נכון הקבלן להעניק את ההטבות לבעלי הדירות כאשר החשובה מכולן היא בניית ממ"ד. כפי שמיד נראה, קבלת ההטבה של בניית ממ"ד היא תוצאה ישירה של איכות המשא ומתן המתנהל מול הקבלן. החשיבות של בניית ממ"ד בניית ממ"ד היא ההטבה החשובה ביותר בפרויקט תמ"א 38 ויש לעשות כל מאמץ כדי להבטיח קבלתה מן הקבלן. מדוע בניית ממ"ד כה חשובה? 1. ביטחון והגנה בשעת חירום : מדינת ישראל שרויה מאז הקמתה בסיכון ביטחוני כזה או אחר. לפיכך, כל משפחה בישראל זקוקה לממ"ד בביתה לשם מקרה של חירום. 2. חיזוק למבנה המגורים : מטרתה העיקרית של תמ"א 38 היא לחזק את מבני המגורים בכדי שיהיו עמידים בפני רעידת אדמה. הפעולה של בניית ממ"ד מחזקת עוד יותר את המבנה ובכך מגשימה באופן מלא את המטרה של תמ"א 38. 3. נוחות : מובן כי בניית ממ"ד מעניקה גם נוחות לבעלי הדירות משנוסף עוד חדר בדירתם. בניית ממ"ד – תוצאה של משא ומתן תמ"א 38 מבוססת על תמריצים כלכליים, הן לבעלי הדירות והן לקבלן. לפיכך, קבלתה של הטבת בניית ממ"ד נתונה למיקוח במסגרת המשא ומתן. עבור בעלי הדירות מדובר בהטבה חיונית במובן הביטחוני ועל כן אין להשוותה אל הטבות אחרות כדוגמת הוספת מרפסת לדירה. אין ספק כי תוספת של מרפסת היא הטבה פנטסטית המשפרת את איכות החיים אך היא אין המדובר בעניין בעל חשיבות קיומית כגון בניית ממ"ד. לאור החשיבות של בניית ממ"ד, מומלץ לנהל את המשא ומתן באופן שאינו מתפשר על קבלת הטבה זו. ייצוג על ידי עו"ד בעל מומחיות בפרויקט תמ"א 38 יכול לסייע מאוד בידי בעלי הדירות בדרך למטרה – סיום המשא ומתן עם התחייבותו של הקבלן לכל ההטבות האטרקטיביות כולל בניית ממ"ד. כאשר בניין המגורים נמצא במרכז הארץ, באזור יוקרתי ומבוקש, לא יתקשו בעלי הדירות לקבל התחייבותו של הקבלן לביצוע כל ההטבות כולל בניית ממ"ד והוספת מרפסת. הסיבה לכך פשוטה: הקבלן יודע כי שוויין של הדירות שיבנה על גג הבניין יהיה גבוה. אולם, כאשר בניין המגורים נמצא באזור בו שוויין של הקרקעות אינו גבוה, עומדת בפני בעלי הדירות משימה לא פשוטה ובמקרה זה סיועו של עו"ד מקצועי הוא קריטי. במצב דברים זה, עסקת תמ"א 38 אינה כדאית כל כך לקבלן ועל כן יש צורך במיומנות גדולה בניהול משא ומתן על מנת להבטיח את קבלתה של הטבת בניית ממ"ד. תמ"א 38 הוא פרויקט בעל חשיבות ביטחונית גדולה. לצד עבודת חיזוק המבנה שנעשית, מוכרחים בעלי הדירות לדאוג לכך כי בכל דירה תיעשה גם בניית ממ"ד. מן הדברים שלעיל, ניתן להסיק כי גם כאשר שוויה של הקרקע אינו גבוה במיוחד, מיומנות במשא ומתן יכולה להביא להתחייבותו של הקבלן לבצע בניית ממ"ד.
הוסף תגובה
|
התחברות לאתר
