יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים, מגיש לכם מורה נבוכים בטרנד החם של הנדל"ן בישראל – רכישה ובנייה דרך קבוצות רכישה. האם זה כדאי, למה יש לשים לב וממה חשוב להיזהר? כתבה ראשונה בסדרה.

- מהי קבוצת רכישה?

יורם קראוס: "מדובר בשיטה לבניית בתים/דירות בה מתארגנת קבוצה של אנשים פרטיים במטרה לבנות פרויקט מגורים. אנשי הקבוצה הם שמאתרים ורוכשים במשותף את הקרקע לבנייה ומנהלים את כל הליך הבנייה בעצמם מול הרשויות, הקבלנים ואנשי המקצוע השונים. הקבלן כאן הוא מבצע בלבד וזאת בשונה לשיטת הבנייה ה'רגילה', שבה הקבלן הוא שמאתר ורוכש את הקרקע, משיג את היתרי הבנייה הנדרשים, משלם את האגרות וההיטלים השונים ומממן בעצמו את הבנייה".

- מהי  "שיטת ב.ס.ר" בהקשר של קבוצות רכישה?

 יורם קראוס: "מדובר על אחת השיטות לבנייה במסגרת קבוצת רכישה, הנקראת על שם חברת ב.ס.ר, הנדסה, שהייתה בין הראשונות בארץ שבנתה פרויקטים של קבוצות רכישה. על פי אותה שיטה, ממנים מנהל פרויקטים מקצועי שמגייס עבור הקבוצה את אנשי המקצוע השונים, מפקח על תהליך הבנייה ובעצם, מלווה את הפרויקט כבר משלב רכישת הקרקע ואיתור הרוכשים ועד סיום הבנייה. אולם לאחרונה, החלו רשויות המס לבדוק בדקדקנות פרויקטים של קבוצות רכישה שבוצעו בשיטת ב.ס.ר ובעקבות זאת, פחות ופחות קבוצות מתנהלות כיום בשיטה זו".        

- כמה גובה מנהל פרויקט שכזה?

יורם קראוס: "דמי הניהול הנהוגים לתשלום למנהל הפרויקט בשיטה הזו, עומדים בממוצע עד 10% ממחיר הבנייה".

- אלו עוד שיטות קיימות במסגרת הזו?

יורם קראוס: "בשוק קבוצות הרכישה קיימים כיום שלוש שיטות התקשרות עיקריות, הנושאות כולן את השם "קבוצת רכישה". אולם, קיים שוני מהותי ביניהן, הבא לידי ביטוי בצורת ההתקשרות של חברי הקבוצה והוא גם משליך גם על הרווח העתידי מהעסקה של כל אחד מהחברים בקבוצה.

"השיטה הראשונה היא "קבוצת רכישה בסיסית", בה מארגני הקבוצה מקבלים שכר ניהול, העומד על אחוזים בודדים מעלות הדירה, ואין להם כל רווח אחר - לא מארגון הקבוצה וגם לא מאיתור הקרקע.

"השיטה השנייה היא   "קבוצת רכישה קיימת", בה אלה שמארגנים את הקבוצה בתחילת הדרך, רוכשים אופציה על המגרש ומוכרים אותה לחברי הקבוצה. כמובן, שבתהליך הזה גלום גם רווח מסוים למארגנים, מה שמקטין את החיסכון העתידי מהעסקה של חברי הקבוצה.

"השיטה השלישית שהפכה לנפוצה בתקופה האחרונה, היא "רכישה קבוצתית", בה נמכרות הדירות לחברי הקבוצה במכירה מוקדמת ב'מחיר קבוצתי'. אגב, הוא לא שונה בהרבה מהמחיר אותו היו משיגים הרוכשים בקנייה אצל קבלן".

- קיימות עוד שיטות שלא הזכרנו? 

יורם קראוס: "השיטה הנהוגה כיום, היא בה כל אחד מהחברים בקבוצה רוכש את החלק היחסי שהוקצע לו בקרקע מידי המשווק שאיתר אותה, ומעביר אותה בטאבו על שמו. מכאן ממשיכים חברי הקבוצה את הליך הבנייה בעצמם. כלומר, הם מתאגדים יחד בהסכם שיתוף, ממנים מטעמם ועד או מנהל פרויקט, ואלה מתקשרים עם המתכננים, הקבלן ואנשי המקצוע השונים ומתנהלים מולם עצמאית עד גמר הפרויקט".  

- מה נהוג לשלם לוועד או למנהל הפרויקט בשיטה הזו?

יורם קראוס: "כיום נהוג לשלם לוועד הממונה או למנהל הפרויקט סדר גודל שנע בין 5%-7% מעלות הפרויקט. הוועד או המנהל יוצא במכרז לאיתור הקבלנים ובעלי המקצוע השונים, וחברי הקבוצה מעבירים את התשלומים הנדרשים בהתאם להתקדמות הבנייה".