עסקאות נדלן שבוצעו – הדרך הנכונה להעריך ולקבוע את מחיר הדירה PDF הדפסה דוא
דירוג משתמש: / 0
גרועהכי טוב 
נדל"ן, בניה ושיפוצים - נדל\"ן ושיפוצים
השיעור נכתב על ידי : בועז אופק   
ראשון, 26 מאי 2013 10:55

עסקאות נדלן שבוצעו – הדרך הנכונה להעריך ולקבוע את מחיר הדירה

 

כמי שמלווה ומייעץ לעסקאות רבות  של רכישת ומכירת דירה, אני חייב להביא לפניכם את אחת הבעיות הגדולות והרציניות ביותר בעסקאות האלו והיא: קביעת מחיר מכירת ורכישת הדירה.

 

לפני כמה ימים, הגיע אליי לקוחה לפגישה אישית וסיפרה לי שהיא עומדת בפני מכירת הדירה שלה ושהיא חייבת להתייעץ איתי בסוגיית המחיר הנדרש.

במהלך הפגישה היא אמרה לי שהיא אינה מבינה את התנהלות הקונים בשוק ואיך הם בכלל מתמחרים את הדירה שהם רוצים לקנות, לפני שהם מציעים הצעות...

"איך יכול להיות שאני מבקשת עבור הדירה שלי 1.45 מליון ₪ וההצעה הגבוהה ביותר שקיבלתי היא על  1.2מליון ₪ ?" היא השתוממה.

מיד הבנתי, שאלתי אותה לפרטי הדירה: מיקום, קומה, גודל, הצמדות, וכו... ובדקתי את מחירי העסקאות שנסגרו ודווחו לרשות המיסים, במאגר העסקאות.

לא תאמינו.... מחיר השוק הממוצע של הדירה המתאימה לפרטים אותם קיבלתי מהגברת היה 1.38 מליון ש"ח – כמעט מחצית מן הפער העומד בין המחיר שהוצע על ידי המוכרת ובין המחיר שהוצע על ידי הקונה.

 

התופעה הזו, אינה שייכת רק למקרה שאותו תיארתי עכשיו והיא נפוצה מאוד בשוק הדירות הישראלי. כך, נוצר מצב בו מחירי הדירות המבוקשים על ידי המוכרים, כלל אינם מתאימים למחירי השוק
והמחירים אותם מציעים הקונים, גם הם אינם מותאמים למחיר השוק ובכך נוצר פער משמעותי בין הצדדים לעסקה.

המצב שנוצר הוא מצב שאינו מיטיב עם אף אחד מהצדדים.

לרוכשים – מדובר על מצב בו רכישת דירתם תתעכב והמסע שלהם לרכישת הדירה יימשך הרבה מעל למצופה.

למוכרים – מכירת הדירה שלהם עלולה לקחת זמן רב (דבר אשר יכול גם להשפיע על רכישת דירה נוספת תחתיה – הרי מעטים המוכרים שמוכרים דירה ולא קונים אחת אחרת...) וכך נוצר מצב שהאטרקטיביות של הדירה תרד ובכך תוריד גם את מחיר הדירה המבוקש.

אז  מה עושים על מנת לגשר על הפער בין המוכרים לקונים ואיך קובעים מחיר שוק אמיתי לדירה?

התשובה פשוטה - על שני הצדדים לעסקה, גם המוכרים וגם הקונים, להתבסס על נתוני אמת בזמן שהם קובעים מחיר סופי לדירה.

מחירי האמת הם לא מחירים ש"שמעתם" כי מכרו או נרכשו נכסים בהם אלא מחירים של עסקאות מכר שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המיסים.

יפתיע אתכם עד כמה שונים מחירי ה"שמועה" ממחירי העסקאות האמיתיות בפועל –

הרי מעטים מאוד הקונים שלא "הורידו" כמה עשרות או מאות אלפים ממחיר הדירה הנרכשת  ועיגלו אותה מטה או מוכרים שהעלו כמה אלפים על המחיר האמיתי שבו מכרו את הדירה שלהם בפועל, כאשר כל אחד סיפר לחברים ולמשפחה...

עכשיו, מה תהיה התוצאה עם מוכרים וקונים נוספים יתבססו על מחירי ה"שמועה" ולא על המחיר האמיתי?  התשובה כבר ברורה לכם....

 

לכן, חשוב מאוד להתבסס על נתוני אמת ביחס לעסקאות שנעשו בפועל. 

על מנת להקל עליכם באיתור נתונים כאלו, צירפתי לכם לינק לאתר של רשות המיסים, בו תוכלו להכניס את הנתונים הרלוונטיים אליכם ולראות במדויק, מהם מחירי העסקאות האמיתיים ועל בסיסים לקבוע את מחיר הדירה, במכירה או רכישה.

https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/

 

בהצלחה!

 

כל מה שאתם צריכים לדעת לפני רכישת דירה מקבלן,במדריך וידאו מקוצר

 

בועז אופק, עו"ד

*האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או לכל ייעוץ שהוא ויש להיוועץ עם בעל מקצוע מומחה, טרם ביצוע כל עסקה או מהלך.



עוד מכותב זה
עוד מאמרים מכותב זה
נדל\"ן ושיפוצים
קניית דירה מקבלן – היתר בניה לדירה כבר יש? אתם עומדים בפני רכישת דירה מקבלן בפרויקט "על הנייר" – המשמעות היא , ברוב המקרים,  כי בניית...
נדל\"ן ושיפוצים
לשם מה יש צורך במחשבון קניית דירה? האם המחיר אותו מבקש מוכר דירה יד שניה הוא אכן המחיר האמיתי שלה ?   כשאתם רוצים לרכוש דירה, אם אתם...
נדל\"ן ושיפוצים
קניית דירה יד שנייה – מה חשוב לבדוק? מצאתם דירת יד שנייה שעונה על דרישותיכם ואתם רוצים להמשיך הלאה ולרכוש אותה, בתור קונים עליכם לבדוק...
עוד בנושא
מאמרים קשורים
צרכנות כללי
משאית ביובית המתוכננת לפתוח את הסתימות מיומנים עם הרבה ידע בתחום המשאית ביובית שיודעים לספק פתרונות להתאמת הצינור של הביובית תוך כדי...
צרכנות כללי
המתקנים את הצנרת בעלי הבחנה מקצועית עם מלא ידע בתחום שיודעים לתת שירות אדיב ומקצועי, שמומחים לשירותי שרברבות תוך כדי איתור הנזילות...
נדל\"ן ושיפוצים
  אם בעבר המשכנתא הייתה עניין זניח יחסית, כיום מדובר על עניין רציני מאוד שכולל בתוכו לא מעט אלמנטים. הריביות משתנות והתנאים הופכים להיות...
פרסום באינטרנט
מומחים לקידום אורגני המתקנים את הקידום באתרים מבינים עם ידע וניסיון לבנות פורטפוליו קישורים לקידום אתרים שיודעים לאתר בעיות ולתקן...
לימודים כללי
מבחן אמריקאי או בשמו האחר מבחן רב-ברירתי הוא מסמך בו כתובות שאלות שלהן מספר תשובות אפשריות לבחירה. זהו מבחן שכיח מאוד באקדמיה, בסקרים,...
מאמרים אחרונים
מאמרים אחרונים
ארועים - ארגון ארועים
משכירי אוהלים וציוד נילווה בעלי ניסיון בתחום בחסות החברה שבה הם עובדים שיודעים לתקן בעיות בשטח באופן מהיר תוך כדי הפעלת ציוד הקירור....
צרכנות כללי
חברות בעלות משאית ביובית יודעים לתת שירות מקצועי עם מלא ידע מקצועי שיודעים לפתוח ולפרוץ כל סתימה כל סתימה תוך כדי התקנת חיבור גז תיקני...
רכב ותעופה
חברות לפתרונות תחבורה ירוקה בעלי ניסיון רב מהחברות המובילות במשק בתחום ייצור והרכבת מכוניות וקלנועיות חשמליים שיודעים לתת שירות אדיב...
ארועים - ארגון ארועים
חברות אשר מתמחות באוהלים יודעים לתת שירות מקצועי עם הרבה ידע בתחום השירות והאספקה שיודעים לתת אחריות לעבודתם תוך כדי שימוש בציוד המושכר...
צרכנות כללי
משאית ביובית המתוכננת לפתוח את הסתימות מיומנים עם הרבה ידע בתחום המשאית ביובית שיודעים לספק פתרונות להתאמת הצינור של הביובית תוך כדי...
 

risom

התחברות לאתר






התחבר באמצעות:
חיפוש שמאי לפי אזור, שם, והתמחות.
שמאי מקרקעין, רכב, רכוש, צ.מ.ה, וחקלאות.



STU2

מאמרים - כל הזכויות שמורות לפרסום אתרים באינטרנט מבית אקטיביטק בע"מ קידום אתרים