שמאות מקרקעין | מימוש מהיר PDF הדפסה דוא
דירוג משתמש: / 0
גרועהכי טוב 
אימון אישי - ייעוץ זוגי
השיעור נכתב על ידי : loadseo   
שני, 12 אפריל 2010 15:34
ישנם מספר סיטואציות למימוש מהיר במקרקעין אותם מעריך שמאי מקרקעין, המאמר דן בשמאות מקרקעין לצורך מכירת נכס אשר נמצא אצל כונס נכסים ומטרת הכונס הינה למכור את הנכס מהר על מנת להחזיר לבנק למשכנתאות או כל גורם אחר את כספו בחזרה. שמאות מקרקעין - מימוש מהיר בס"ד מהו מימוש מהיר בשמאות מקרקעין? לימור ינוקא, שמאית מקרקעין מוסמכת, BA.


ישנם מספר סיטואציות למימוש מהיר במקרקעין אותם מעריך שמאי מקרקעין, המאמר דן בתחום "שמאות מקרקעין" לצורך מכירת נכס אשר נמצא אצל כונס נכסים שמטרתו הינה למכור את הנכס מהר על מנת להחזיר לבנק למשכנתאות או כל גורם אחר את כספו בחזרה. שמאי מקרקעין עורך שומה לשווי הנכס על כל יתרונותיו וחסרונותיו בהתאם לפרמטרים שמאיים ולאחר קביעת שווי הנכס עורכים את ההפחתה הנדרשת למימוש מהיר, דהיינו הדחייה בזמן לחשיפה של הנכס לקונים פוטנציאליים לעומת מכירת הנכס בשוק החופשי.

האם כל נכס שנמכר מהר נכנס לקטגוריה של מימוש מהיר במקרקעין ?

בעיתונות לא פעם מציינים כמימוש מהיר נכס שנמכר לאחר שנרכש, כאשר החברה או הגורם המוכר לא ניצל את זכויות הנכס לצרכיו אלא מכר את הנכס ברווח או בהפסד תלוי במצב בכלכלי של החברה המושפעת ממצב שוק הנדל"ן בארץ ובחו"ל. הדוגמאות לכך הם רבות, למשל חברת אזורים מכרה נכס ביוסטון ברווח של 23.5 מיליון דולר 4 חודשים לאחר רכישתו, יש גם מצב הפוך שחברה מוכרת נכס בהפסד, בעקבות שינויים באזור או מצב כלכלי או שהחליטו לממש נכס אחר. אציין כי שני הסיטואציות הנ"ל אינם מצבים מייצגים כלל. בכל מקרה כוונת המאמר היא לבחון היבטים שמאיים בביצוע שמאות לצורך מימוש מהיר לנכס הנמצא אצל כונס נכסים.
שמאות מקרקעין ומימוש מהיר כאשר אדם פרטי או חברה, יזם וכדומה אינו עומד בהתחייבות ההלוואה שנטל על עצמו והנושה מבקש להחזיר את כספו, ביהמ"ש מחייב את הנושה טרם הצעת הנכס למכירה לערוך שמאות מקרקעין לנכס אצל שמאי מקרקעין מוסמך, אשר יקבע את שווי הנכס.
שמאי מקרקעין בדו"ח שמאות שהוא מכין לביהמ"ש מעריך את שווי הנכס במצבו כפי שהיה נמכר בשוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא מגבלה של זמן חשיפת הנכס לרוכשים פוטנציאליים. ומשווי שוק שקבע שמאי מקרקעין מפחיתים בגין המגבלות שחלות על הנכס במימוש מהיר.

מהו שיעודר ההפחתה הנקבע ע"י שמאי מקרקעין משווי הנכס? ככל שנכס יותר אטרקטיבי דהיינו יש לו יותר ביקוש, אזי מידת זמן החשיפה לקונים פוטנציאליים קטנה. כמובן שרמת ביקוש נגזרת ממצב השוק בארץ בכללותו ומאזור הספציפי בו נמצא הנכס.
למשל לדירה בגוש דן הממוצע לזמן חשיפה לקונים הינו 6 חודשים ואילו דירה שאין לה ביקוש עקב מיקומה בקומה גבוה ללא מעלית, מצב תחזוקה ירוד, גיל המבנה גבוה וכדומה יידרש זמן חשיפה ממושך יותר למציאת קונה. הדחייה בזמן, המבטלת כמעט את זמן החשיפה לרוכשים פוטנציאליים מתבטאת בהפחתה למימוש מהיר של 10% - 20% משווי הנכס. וגם זאת במקרים רבים בהסתייגויות רבות.

האם כל נכס המוצע למכירה מכונס יימכר במחיר נמוך משווי שוק? לא בהכרח. יש סטיגמה או תפיסה בציבור כי נכס המוצע למכירה באמצעות כונס נכסים יימכר פחות משווי שוק או מערכו הריאלי, למרות שבדו"ח שמאות מקרקעין של שמאי מקרקעין מעריך את הנכס כפי שהיה נמכר בשוק החופשי ללא מגבלה של זמן חשיפה ורק אחר כך הוא מציין את ההפחתה במימוש מהיר. בשיקוליו של שמאי מקרקעין יילקח בחשבון מידת הביקוש לנכס על כל מאפייניו של הנכס.
שמאות מקרקעין והתמחרות לאחר שהנכס פורסם, מגישים הצעות למכרז. לאחר סלקציה ראשונית עולים ההצעות הגבוהות. מגישי ההצעות הגבוהות מנהלים באמצעות הכונס התמחרות פומבית ביניהם. הכונס ישאף לקבל את ההצעה הגבוה ביותר על מנת לשלם את החוב לנושה. בנכסים שאינם דירות כגון מפעלים יתכן שיהיו שיקולים נוספים.

המחיר שבו יימכר הנכס עשוי להיות שווי שוק ולעיתים גם יותר גבוה. תלוי במידת הביקוש לנכס. לעיתים קורה כי נכס נמכר במחיר גבוה משווי שוק, אותו העריך שמאי מקרקעין בדו"ח שמאות מקרקעין וזאת כתוצאה מהדינאמיקה של תהליך ההתמחרות בין הקונים במכרז. או מצב שבו יש קונה מיוחד המוכן לשלם מחיר גבוה משווי שוק עקב שיקולים אישיים. לדוג' רוכש דירה קרוב לעסק שהוא מנהל או קרוב לדירות של ילדיו.
השקעות בנכסי נדלן בתקופה האחרונה יש משקיעים פרטים המחפשים דירות או נכסים מניבים אחרים להשקעה ופונים בהצעות למכרזים. בשנת 2008 כשליש מרוכשי הדירות נקנו לצורך השקעה והיום המגמה הנ"ל מתרחבת. עקב ריבוי הרכישות לצורך השקעה יש מגמה בכנסת להעברת חוק להעלאת המס על רכישת דירות להשקעה. טרם ההשתתפות במכרז רצוי להתייעץ עם שמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הנכס והפוטנציאל כהשקעה. לאחר שהרוכש זכה במכרז הוא מקבל את הנכס כפנוי וריק מכל חוב לרבות מיסים החלים על המוכר כגון: היטל השבחה ראה מאמר היטל השבחה, מס שבח, באדמת מנהל דמי הסכמה וכדומה ראה מאמר מנהל מקרקעי ישראל. הרוכש ישלם את המיסים החלים עליו כגון: מס רכישה וכדומה ראה מאמר מיסוי מקרקעין.
שמאות מקרקעין: למה רצוי להעריך שווי נכס טרם ההשתתפות במכרז? כאשר שמאי מקרקעין קובע את שווי הנכס ומפרט בדו"ח שמאות מקרקעין את כל יתרונותיו וחסרונותיו של הנכס לרבות מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס. הרוכש יגיש הצעה ריאלית במכרז והסיכוי שלו לזכות במכרז גבוהים יותר. בנוסף בדינאמיקה של תהליך ההתמחרות הרוכש יקבע את המקסימום שהוא מוכן להשקיע בנכס ולא ייגרר להתמחרות בה הוא אומנם זכה, אך במחיר לא ריאלי או מחיר שלא התכוון מלכתחילה להציעו.

משרדנו י.ל שמאות מקרקעין ונדלן מבצע הערכות שווי לפרטים, יזמים וחברות, שמאי מקרקעין עורך שמאות מקרקעין בה הוא מפרט את כל הפרמטרים השמאיים לקביעת שווי הנכס ואת המיסים החלים עליו בכל היעודים: מגורים, מגרשים, תעשיה, מסחר ועוד כולל אדמת מנהל מקרקעי ישראל.
LoadSEO מתמחה ב -"קידום אתרים" באינטרנט. לפרטים אנא צרו קשר טלפוני במספר: 08-6466820 או בכתובת הדוארInfo@LoadSEO.co.il

עוד מכותב זה
עוד מאמרים מכותב זה
פיצות
רשת פיצה פצץ, רשת פיצריות מובילה עם סניפים בפריסה ארצית, באתר ניתן לקרוא אודות הרשת, להתרשם מהתפריט, לקרוא אודות הסניפים, לקרוא לגבי...
פיצות
רשת פיצה פצץ מאפשרת לכם לקבל זכיינות פיצה של רשת פיצה פצץ לפתיחת סניף. תקבלו מאיתנו עזרה ובדיקת כדאיות לפתיחת סניף במקום הנכון, הכשרת...
חימום וקרור
דודי שמש, דודי חשמל ומחליף חום עקרון הפעולה של דודי חשמל הוא פשוט למדי. הם מורכבים ממיכל מתכת או נירוסטה המוקף בחומר בידוד ובאמצעו גוף...
פרסום באינטרנט
פרסום באינטרנט | פרסום אתרים פרסום באינטרנט כמו פרסום "בעולם האמיתי" מתמקד בחשיפת מוצר/שירות ללקוח כשהמטרה היא - כמה שיותר לקוחות...
מתנפחים
ארגון אירוע באופן מוצלח הוא משימה לא קלה: צריך לדאוג לכל הפרטים, שכולם יהיו מרוצים ולדאוג לאטרקציות מתאימות. קיימות חברות רבות המספקות...
עוד בנושא
מאמרים קשורים
תרגום
  תרגום אתרים מהיר, מאפשר להקים אתר חדש, שהוא בשפה שונה, מהאתר המקורי. תרגום אתרים, כדאי לבצע בעזרת חברת תרגומים, בעלת ניסיון. חברה כזאת,...
טכנולוגיה כללי
טכנאי מחשבים מהיר בתל אביב תל אביב היא העיר השנייה בגודל אוכלוסייתה בישראל ולכן הצפיפות היא הבעיה המרכזית כאשר אנו זקוקים לאיש מקצוע...
עורכי--דין
עורך דין מקרקעין   עורך דין מקרקעין – לכל שטח יש חוק!   עורך דין מקרקעין הוא עורך דין אשר עוסק בכל הנושאים הקשורים לשטחי קרקע מכל סוג...
טכנולוגיה כללי
כשקונים מחשב חדש, אין דבר מרגש יותר מזה- הניקיון והקווים היפים בעיצוב הכי חדשני שיש, והכי חשוב, המהירות שבה המחשב עובד. אבל, עם הזמן, המחשב...
עורכי--דין
על פי החוק עורך דין מקרקעין חייב לערוך וללוות כל עסקה של העברת בעלות על נדל"ן. קיים תעריף קבוע לשירות, ורבים מבקשים לחסוך בהוצאה על ידי...
מאמרים אחרונים
מאמרים אחרונים
עיצוב שמלות
כלות עתידיות מתפלאות לגלות כי גם המעצבות מעודדות אותן לשכור את השמלה ולא לקנות אותה. מעצבת אמינה ומקצועית, תשקף בפניך את האמת...
חתונות
אתה מעוניין להעניק לאהובתך טבעת מזהב לבן אך ישנם יותר מדי קולות שמנסים להוריד אותך מהחלטתך? אין באמת סיבה. אילו הנחות שגויות סובבות את...
עסקים כללי
ב11.4.19 התקבל אישור רשמי שויזת E2 זמינה כעת לאזרחים ישראלים. החל מה -1 במאי תוכלו להגיש בקשה לוויזת E2 - ויזה המאפשרת עבודה בארה"ב על סמך השקעה...
חוקים וחוזים
בניגוד לדירת מגורים שנועדה למגורים, דירות להשקעה מטרתן להגדיל הכנסה באמצעות שכר הדירה המתקבל מהן. שכר דירה זה מהווה "הכנסה חייבת" על פי...
עסקים כללי
כמה חשוב מפיץ ריח לעסק? מדוע ניחוח טוב כל כך חשוב בעסק שלנו ? כשאתם נכנסים לחנות בגדים לדוגמא, מה הם הדברים שיגרמו לכם להישאר יותר זמן ?...
 

risom

התחברות לאתר






התחבר באמצעות:

הסכם ממון
עריכת הסכם ממון. מה צריך לכלול הסכם ממון
www.hoze.co.il

STU2

מאמרים - כל הזכויות שמורות לפרסום אתרים באינטרנט מבית אקטיביטק בע"מ קידום אתרים