|
שמאי מקרקעין - מבני ציבור |
 |
 |
 |
|
נדל"ן, בניה ושיפוצים -
נדל\"ן ושיפוצים
|
|
השיעור נכתב על ידי : ziv
|
|
שני, 12 אפריל 2010 14:21 |
|
הערכת שווי מבני ציבור ע"י שמאי מקרקעין. אומדן דמי שימוש בנכס. חישוב היטל השבחה. תשלום בגין רכישת זכויות שאינה במסגרת מכרז. חישוב תשלומי פיצויים עפ"י חוק התכנון והבנייה. שמאות מקרקעין.
שמאי מקרקעין
הערכת שווי מבני ציבור ע"י שמאי מקרקעין
עבודת שמאי מקרקעין העוסק הערכת שווי מבני ציבור שונה מביצוע הערכת שווי נכסים פרטיים.
נתחיל באפיון כללי של המונח "מבני ציבור":
מבני ציבור יכולים לשמש למגוון מטרות, שלרוב מוגדרות בתכנית בניין ערים החלה עליהם. אלה יכולים להיות מוסדות חינוך, משרדי ממשלה, בתי חולים, מוזיאונים, נמלים, בתי כנסת ועוד. למבני הציבור ישנם מספר מאפיינים משותפים המשפיעים על הדרך בה מתבצעת הערכת שווי הנכסים: מבנים אלו מתאפיינים ברמת סחירות, אינטנסיביות וגמישות שימוש נמוכות, שוק הנכסים המיועד למבנים אלו הינו מצומצם, ומבנים אלו לרוב לא מצמיחים הכנסה לרשויות המפעילות אותם (עקב כך מבני ציבור רבים מופעלים כיום ע"י גופים עסקיים, שהופכים מבנים אלו למייצרי רווח).
הערכת שווי מבני ציבור מתבצעת ע"י שמאי מקרקעין במקרים שונים. להלן מספר דוגמאות:
- שמאי מקרקעין - אומדן דמי שימוש בנכס.
- שמאי מקרקעין - חישוב היטל השבחה.
- שמאי מקרקעין - תשלום בגין רכישת זכויות שאינה במסגרת מכרז.
- שמאי מקרקעין - חישוב תשלומי פיצויים עפ"י חוק התכנון והבנייה.
בעת הערכת שווי מבני ציבור, שמאי מקרקעין יכול לנקוט באחת משלוש גישות שונות, על פי השיטה האמריקאית הנהוגה במדינות רבות בעולם, וביניהן גם במדינת ישראל:
- שמאי מקרקעין הנוקט בגישת ההשוואה מבצע ניתוח עסקאות דומות בסביבת הנכס תוך התאמה ושינוי על בסיס יתרונות או חסרונות הקיימים ביחס לנכס המדובר.
שמאיי מקרקעין מעדיפים להשתמש בגישה זו במידה וניתן - אך לרוב היא כמעט ואינה ישימה עקב מיעוט העסקאות בנכסים המיועדים למבני ציבור. כאלטרנטיבה לגישה זו נעשה שימוש בגישת ההשוואה העקיפה בה ההערכה נגזרת משווי הקרקע בייעוד אלטרנטיבי סחיר הדומה ביותר הניתן, תוך הפעלת מקדמי התאמה שונים בהתאם לנתוני הנכס.
- שמאי מקרקעין הנוקט בגישת היוון ההכנסות/ הגישה הכלכלית, יחשב את שווי הנכס על פי סך תזרים ההכנסות והתקבולים העתידיים מהשימוש בנכס (שכ"ד). שמאי מקרקעין ינקוט בגישה זו כאשר מדובר במבני ציבור שהשימושים בהם נפוצים גם בנכסים פרטיים/ עסקיים.
- שמאי מקרקעין הנוקט בגישת העלות, סוכם את כלל המרכיבים של נכס הנדל"ן ובשכלולם מתקבל שווי הנכס. סכום המרכיבים הינו שווי הקרקע בתוספת שווי מופחת של עלות המבנה. גישה זו מיועדת לנכסים שאינם סחירים כגון בתי כנסת או מתנ"סים.
LoadSEO מתמחה ב -"קידום אתרים" באינטרנט. לפרטים אנא צרו קשר טלפוני במספר: 08-6466820 או בכתובת הדוארInfo@LoadSEO.co.il
- עוד מכותב זה
עוד מאמרים מכותב זה תנאי שימוש ניתן להשתמש בתכנים המופיעים באתר Writers ללא אישור ממפרסם התוכן ו/או מהאתר Writersוזאת בכפוף להסכם השימוש בתכנים. להלן פרוט תנאי השימוש: מפרסם... תנאי שימוש אתרכותבים אינו אחראי לדיוק, שלמות או יעילות המידע, התכנים או המוצרים המוצגים באתר. דעות כותבי המאמרים הנן של כותבי המאמרים בלבד. המידע... קידום אתרים קידום אתרים בגוגל 4 עקרונות חשובים: כיצד להגיע למקום ראשון בגוגל מקום ראשון בתוצאות החיפוש בגוגל עבור ביטוי מפתח נכון יכול להביא מבקרים... בריאות ורפואה כללי נוירולוג הוא רופא המומחה לנוירולוגיה. נוירולוגיה מהווה תחום רחב ומגוון ברפואה, אשר עוסק במחלות של מערכת העצבים. למעשה כל סימפטום או... טכנולוגיה כללי מדיה אופטית הינה אמצעי אחסון מידע דיגיטלי הנקרא ע"י החזר קרן לייזר לקורא אופטי, המדיות הנפוצות ביותר כיום הינן ה-CD וה-DVD.
- עוד בנושא
מאמרים קשורים פרסום באינטרנט יחסי ציבור במגזר הדתי – עבודה מדויקת!
התחום של יחסי ציבור הוא תחום נרחב מאד, אשר קיים כמעט בכל תחום ובצורך של כל גוף או חברה. כאשר יוצרים... כללי1 אנשים רבים מגיעים למצב שהם צריכים בו הלוואות או הלוואה לכול מטרה. יוקר המחיה הגבוה שהולך ועולה משנה לשנה, הכרסום במשכורות ובכוח הקניה של... כללי1 הלוואות מהבנק:
לקיחת הלוואות מן הבנקים הינה דבר מורכב, לעתים הבנקים דורשים הוכחות לקיומה של יכולת כלכלית מסוימת או קריטריונים כלכליים... עורכי--דין עורך דין מקרקעין
עורך דין מקרקעין – לכל שטח יש חוק!
עורך דין מקרקעין הוא עורך דין אשר עוסק בכל הנושאים הקשורים לשטחי קרקע מכל סוג... עורכי--דין על פי החוק עורך דין מקרקעין חייב לערוך וללוות כל עסקה של העברת בעלות על נדל"ן. קיים תעריף קבוע לשירות, ורבים מבקשים לחסוך בהוצאה על ידי... - מאמרים אחרונים
מאמרים אחרונים מצלמות אבטחה אין אדם שלא שמע בחדשות, קרא בעיתון או לא מכיר אדם אשר פרצו לו לביתו הפרטי או לעסק וגרמו לו נזק רב. על מנת למנוע מצב כזה בעתיד, להרחיק פורעי... מצלמות אבטחה חברת שפע מצלמות אבטחה הינה חברה המובילה בתחומה העוסקים בייבוא, שיווק והתקנת מצלמות כל סוגי מצלמות האבטחה, אינטרקום, אזעקות ומערכות... עסקים כללי
מהם נכסים אינטרנטיים ואיך הם מייצרים הכנסה חודשית פסיבית?
נכסים אינטרנטיים, בדומה לנכסי נדל”ן, הם נכסים סטטיים שלא זזים לשום מקום,... טכנולוגיה כללי בדיקות האזנה מאפשרות ניטור ואיתור האזנה לשיחות בבית, במשרד, ברכב וכמעט בכל מקום. אם קיים חשד שמתבצעת האזנה, בעזרת אנשי מקצוע אפשר לבצע... אחר הודעות וואטסאפ נשמרות באופן אוטומטי ללא צורך בביצוע פעולות נוספות. גם מחיקה של הודעות היא פעולה נוחה וקלה. אבל, במקרים של שחזור מידע...
|
