דברים שחשוב לדעת על קבוצות רכישה (2) PDF הדפסה דוא
דירוג משתמש: / 0
גרועהכי טוב 
נדל"ן, בניה ושיפוצים - בתים משותפים
השיעור נכתב על ידי : הדס כהן   
שני, 14 דצמבר 2009 17:55

יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים, מגיש לכם מורה נבוכים בטרנד החם של הנדל"ן בישראל – רכישה ובנייה דרך קבוצות רכישה. האם זה בכלל כדאי, למה יש לשים לב וממה חשוב להיזהר? כתבה שנייה בסדרה.

כיצד מתגבשת קבוצת רכישה?  

יורם קראוס: "השלב הראשון הוא איתור הקרקע לבנייה. לאחר שזו אותרה, מתחילים לגבש את קבוצת הרוכשים. על פי רוב, זהו תהליך המתבצע בשקט, מפה לאוזן, בשיטת חבר מביא חבר. יש לא מעט משווקים שכבר בנו לעצמם רשימת רוכשים פוטנציאליים, שאותם הם מנסים לעניין בפרויקט. לרוכשים חשוב לגבש קבוצה שתעמוד בקריטריונים שהציבו לעצמם, אם מבחינה תרבותית או כלכלית וכד'. כי בסופו של דבר, הם הרי בוחרים את מי שיהיו השכנים שלהם בעתיד. יש גם קבוצות רכישה המפרסמות את עצמם במטרה לגייס חברים, אך הפרסום ברובו נעשה בעצימות נמוכה".   

 

- כיצד מתבצעת חלוקת הדירות בפרויקט?

יורם קראוס: "בעקרון, קיימות שתי שיטות נפוצות לחלוקת הדירות בפרויקט. האחת היא שיטת ההגרלה. פשוט עושים הגרלה גלויה בין כל הרוכשים, מי יקבל איזו דירה, באיזו קומה ובאיזה כיוון. השיטה השנייה היא שיטת כל הקודם זוכה. כלומר, מי שמצטרף לפרויקט מוקדם יותר, זוכה ביותר אופציות לבחור את דירתו. אבל אין ספק שזהו התהליך הרגיש והקשה יותר בפרויקט, כי כל אחת מהאפשרויות, כגון איזו קומה, לאיזה כיוון היא פונה וכד' יכול להוות מחלוקת קשה בין החברים בקבוצה. לכן, חשוב להגדיר כבר מהתחלה כיצד מתקבלות ההחלטות בקבוצה". 

 

- ולשאלת השאלות: כמה ניתן לחסוך בבנייה במסגרת קבוצת רכישה לעומת בנייה מול קבלן?

יורם קראוס: "החיסכון בבניית בית/דירה במסגרת קבוצת רכישה, אמור להגיע בעיקר בשלוש דרכים – חסכון הרווח היזמי של הקבלן/יזם, חסכון במיסים שונים וחסכון בעלות הבניה.

"חסכון הרווח היזמי – כל קבלן שבונה פרויקט ומוכר דירות מצפה ליצור לעצמו רווח יזמי מהמכירה. כיום, עומד הרווח היזמי של הקבלנים על כ- 15% עד 20% ממחיר הבית/דירה. אולם, החיסכון ברווח היזמי תלוי במבנה קבוצת הרכישה. ככל שהקבוצה מתאגדת על בסיס קבוצת משקיעים, ולא על בסיס מכירות קבוצתיות, החיסכון היזמי שהם יצליחו לממש יהיה גבוה יותר".

- מהיכן מגיע החיסכון במיסים?

יורם קראוס: "בעת רכישת דירה מקבלן יש לשלם מס רכישה גם על הקרקע וגם על הדירה, כמו כן, על רכישת דירה מקבלן יש לשלם גם מע"מ. מנגד, חברי קבוצות רכישה ישלמו מס רכישה רק על הקרקע ולא על הדירה והם גפם פטורות מתשלום מע"מ. החיסכון ממיסים במסגרת קבוצת רכישה יכול להגיע עד 20% מעלות הדירה. אך יש לזכור, החיסכון במיסים תלוי באופי הפרויקט ובהכרה של רשויות המס, ובנושא הזה אין פרויקט הדומה למשנהו והחיסכון כאן אף פעם לא מונח בכיס".

 

- כיצד ניתן לחסוך בעלות הבנייה?

יורם קראוס: "רוב החברים בקבוצות הרכישה השונות אינם אנשים הבאים מתחום הבנייה או מתחום הנדל"ן. מדובר במשקיעים 'רגילים', עמך ישראל, שבינם לבין בניית בית אין דבר וחצי דבר. לכן, כדי ליצור חיסכון גם בסעיף הזה, יש להתקשר כבר בתחילת הדרך, עם מנהל פרויקטים מנוסה בתחום, שילווה את הבנייה משלב התכנון ועד מסירת המפתח. מנהל פרויקט מנוסה ומקצועי, יכול להביא לחיסכון של עד 20% מעלות הבנייה – הן בבחירת אנשי המקצוע, בפיקוח על החומרים ועלותם וכמובן – עמידה בלוחות הזמנים, כאשר בתחום הבנייה כמו בכל תחום בחיים – זמן שווה כסף!".

 

במה עוד שונה רכישה במסגרת קבוצת רכישה לרכישת דירה מקבלן?

יורם קראוס: "בעת רכישת דירה מקבלן, קיים מחיר סופי וזמן מסירה משוער. לעומת זאת, בקבוצת רכישה קיימת רק הערכה לגבי נושאים אלו, ואין התחייבות של אף גורם למחיר הסופי או לזמן המסירה.

"בקבוצת רכישה הביטחון להשקעה של החבר בקבוצה היא הקרקע אותה הוא רוכש ועליה הוא מקבל זכויות לפי חלקו היחסי בקבוצה. לעומת זאת, בקניית דירה מקבלן, הרוכש לעולם לא ירשם כבעלים בקרקע, עד סיום הבניה ורישום הבניין".



עוד מכותב זה
עוד מאמרים מכותב זה
דרושים, משרות, קבלה לעבודה
כאשר מעוניינים לבצע השמה להייטק, ניתן לפנות אל חברת השמה המתמחה בביצוע השמות בתחום זה. חברות השמה בהייטק מבינות את צרכיהם של ארגונים...
לימודים כללי
אנשים רבים מתעניינים בתחום המוסיקה ומעוניינים להעשיר את ידיעותיהם בתחום. קיימים מגוון מסלולי לימודי מוסיקה אשר יכולים להתאים...
נדל\"ן ושיפוצים
מדוע החורף מצריך בניה מיוחדת? יורם קראוס אומר שבית שבנוי נכון הוא בית שנבנתה לו מעטפת אטומה, המבודדת את פנים הבית מהאקלים שבחוץ ומגינה...
אחר
לדאוג למנות מזון לשעת חירום, היא האחריות של כל הורה ושל כל מי שדואג שביתו יהיה ערוך לכל הפתעה שלא תיקרה. היום, באפשרותכם לרכוש את הערכות...
מטבחים
חשיבותו של המטבח בכל בית היא רבה. זהו חדר מרכזי בו בני הבית עושים שימוש מידי יום למטרות אכילה, בישול או אירוח. השימוש הרב הנעשה במטבח מחייב...
עוד בנושא
מאמרים קשורים
שיניים - רפואת שיניים
המדריך המלא לאוסטאופורוזיס אוסטאופורוזיס היא מצב שבו העצמות הופכות שבריריות ומועדות להישבר בגלל צפיפות עצם נמוכה. למחלה יש מרפא, וניתן...
נוירולוגיה
קרטוקונוס הוא מצב שבו הקרנית הופכת דקה ולא סדירה, ועלולה להתנפח ולהיות בצורה כמורה (קונוס). הקרנית היא השכבה החיצונית השקופה של העין...
קורסים כללי
בישול הוא צורת אמנות שלוקח זמן להשתכלל בה. כן זה באמת סוג של אומנות :). ישנם סוגים רבים ושונים של בישול, כל אחד עם היתרונות והחסרונות...
על אימון אישי
אנשים רבים ובפרט הצעירים מחפשים אחר הכלי תחבורה הטוב והמוצלח ביותר שישמש אותו להתנייד ממקום למקום. אחד מהכלים הפופולריים והמתקדמים...
קלדנות
השימוש בשבבים נפוץ בתעשיות ייצור רבות, אולם בולט והכרחי במיוחד בתעשיית המחשוב והאלקטרוניקה. מאחר ושבבים אינם מוצר טבעי, נדרשת תעשיית...
מאמרים אחרונים
מאמרים אחרונים
שיניים - רפואת שיניים
המדריך המלא לאוסטאופורוזיס אוסטאופורוזיס היא מצב שבו העצמות הופכות שבריריות ומועדות להישבר בגלל צפיפות עצם נמוכה. למחלה יש מרפא, וניתן...
ניהול
הקדמה: מדוע חיסכון במקום חשוב אחד הדברים הקשים לנו כבני אדם להתרגל הוא שמירה על הסדר והניקיון. בדרך כלל נקבל תשובות כמו: אין לי זמן, אני...
נוירולוגיה
קרטוקונוס הוא מצב שבו הקרנית הופכת דקה ולא סדירה, ועלולה להתנפח ולהיות בצורה כמורה (קונוס). הקרנית היא השכבה החיצונית השקופה של העין...
שיניים - רפואת שיניים
מבוא: מהו גז הצחוק וממה הוא מורכב תחמוצת החנקן (C20), המכונה גם גז צחוק, הוא גז שנשאף ומשמש למטרות רפואיות. זה יכול להינתן במספר דרכים...
ויטמינים וחומרים טבעיים
החשיבות של נטילת ויטמין C עבור גוף האדם הגוף אינו יכול לייצר ויטמין C בעצמו, ולכן הוא צריך לקבל אותו מהמזון. זהו רכיב תזונתי חיוני לגוף...
 

risom

התחברות לאתר






התחבר באמצעות:

STU2

מאמרים - כל הזכויות שמורות לפרסום אתרים באינטרנט מבית אקטיביטק בע"מ קידום אתרים